Los gastos por venta de una vivienda incluyen, entre otros, los impuestos y la plusvalía. Además, si bien es cierto que el comprador es quien más sobre coste soporta, el vendedor también deberá hacerse cargo de su parte. Tanto si estás en un lado de la compraventa o en el otro, te explicamos qué es lo que tendrás que abonar.
Impuestos que se pagan al vender una casa
La plusvalía estatal (también llamada de hacienda o relativa al IRPF), el recibo del IBI y la plusvalía municipal, son los impuestos que se pagan al vender una casa. Aunque, todo depende de lo que se pacte entre las partes en contratos previos como el de arras o en las mismas escrituras, dónde puede especificarse quién se hace cargo de estos gastos u otros como los gastos de notaría. La plusvalía municipal es el coste más polémico y consiste en el pago al municipio de un porcentaje sobre la diferencia entre el precio de venta del piso y el precio de compra. Sin embargo, de esto hablaremos más adelante y os contaremos con un ejemplo cómo calcular la plusvalía de la venta de un piso.
En cuanto al recibo del IBI, simplemente apuntar que deberá abonarlo el vendedor siempre y cuando corresponda al año natural en el que estemos. Nunca estará obligado a pagar el IBI del año siguiente, por muy cerca que nos encontremos. Siempre pagará el recibo del IBI quien sea propietario a 1 de enero de ese año. Es decir, si vendemos el piso a finales de diciembre de 2017, el vendedor deberá hacerse responsable del IBI del 2017 y el comprador del recibo del 2018.
De la declaración del Impuesto de la Renta sobre las Personas Físicas, tenemos que hablar ampliamente porque son muchos aspectos los que hemos de comentar. Para empezar, debes tener claro que siempre hay obligación de reflejar la venta en tu declaración anual. La razón de ser de este impuesto es gravar las ganancias patrimoniales. Por ello, se calcula aplicando un porcentaje sobre la diferencia entre el precio de venta y el de compra. ¿Y qué pasa con la variación en los niveles de precio del mercado inmobiliario? Pues bien, aunque no lo corrige totalmente, existe un coeficiente que se aplica para intentar compensar estas variaciones. Además, tanto si eres residente en España, como si no lo eres, esta cantidad debe ir reflejada en la base imponible del ahorro.
Sin embargo, el 1 de enero del 2015 entró en vigor la reforma fiscal, la cual suprimió ciertos beneficios fiscales referente a la venta de una vivienda. Los coeficientes de abatimiento quedaron suprimidos y en 2016 bajaron los tipos impositivos, aunque en porcentajes muy pequeños (0,5%). Es por ello por lo que los gastos por venta de vivienda de segunda mano son mayores, comparándolos con anterioridad al 2015. Además, si tenemos en cuenta el cambio fiscal de 1995, el aumento porcentual en la factura será mayor si compraste la casa con anterioridad a 1995. ¿Y por qué? Pues porque ese año entró una reforma fiscal más agresiva sobre la tributación por venta de inmuebles.
Pero no todo son malas noticias, ya que existen ciertas situaciones en las que estarás exento de incluir esta transacción en tu declaración de la renta:
Si tienes más de 65 y vas a vender tu vivienda habitual, estarás exento de incluirlo en tu declaración.
Para quienes sean menores de 65 años, sólo se estará exento si la ganancia obtenida por la venta de la vivienda se reinvierte en otra vivienda (también habitual). Obviamente, aquella ganancia sobrante que no se ha utilizado para la compra de la nueva casa, habrá que declararla.
Para el caso de una venta de vivienda no habitual, se debe declarar siempre la ganancia. La única excepción se daría cuando el propietario es mayor de 65 años y lo usa para contratar una renta vitalicia.
Por último, estarán exentos aquellos vendedores que soporten una pérdida patrimonial. Esta situación se da cuando el precio de adquisición fue mayor que el precio de venta, a lo que se le denomina «minusvalía patrimonial». Asimismo, ésta puede compensarse con los siguientes cuatro años.
Pero… y exactamente, ¿cuánto se paga a hacienda por la venta de un piso en 2018? Pues va desde un 19% hasta un 24% sobre la ganancia patrimonial, en dependencia del valor total de la misma.
Hasta aquí, bien ¿no? Esperamos que no sea mucha información.
¿Cuánto paga el vendedor de plusvalía al vender una casa?
Los gastos por venta de vivienda del vendedor incluyen la plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de naturaleza Urbanada (IIVTU). ¿Y cuánto se paga de plusvalía al vender una casa? Pues el valor final del pago se hace teniendo en cuenta el valor catastral del inmueble y el número de años que dicho inmueble ha estado en propiedad del vendedor. Y además, este pago se basa claramente en la aplicación de un tipo impositivo sobre la plusvalía creada (valor catastral actual – valor catastral en la fecha en la que compraste el piso). La cuantía del pago ha ido en aumento los últimos años y lo ha hecho porque el valor catastral de la mayoría de las viviendas también ha aumentado, a pesar de que el precio de venta haya disminuido.
Este impuesto se considera que es directo y grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbanada. Por lo tanto, es probable que, si llevas muchos años en propiedad del inmueble, el valor de éste haya aumentado y consecuentemente la plusvalía sea mayor. Por el contrario, cuanto menos tiempo tengas en propiedad el piso, menor es la probabilidad de que el valor aumente.
Calcular plusvalía de la venta de un piso
A la hora de calcular cuáles son los gastos al vender una casa, es frecuente encontrar personas que creen que en esta plusvalía se paga un impuesto sobre la ganancia obtenida del precio de venta menos el de compra. Sin embargo, esto no es así. Se paga un impuesto municipal sobre el aumento del valor catastral del suelo. Además, es importante saber que cada ayuntamiento tiene su ordenanza, y por ello, es mejor que consultéis qué es lo que establece en su web. Ahí encontraréis el tipo de gravamen que se aplica o las bonificaciones o reducciones que pueden ser aplicables en tu caso. Así, conseguirás saber exactamente a cuánto ascienden los gastos por venta de vivienda en 2018.
Aunque lo normal es que el valor catastral del suelo esté en aumento constante, se ha comprobado que en ocasiones también disminuye. Obviamente, en los casos en los que no se produce una ganancia patrimonial porque el valor ha disminuido, no se pagará la plusvalía. Pero como esto suele suceder muy pocas veces, vamos a ver qué datos son los que necesitas para calcular la plusvalía de la venta de un piso y cómo podrás conseguirlos:
Valor catastral del suelo: puede consultarse en el último recibo del IBI o en el Catastro.
Número de años en propiedad: desde la fecha de adquisición del piso hasta la fecha de venta.
Tipo de gravamen: dependerá del municipio en el que se encuentre el inmueble. Deberás consultar la ordenanza a través de la web, o en caso de no estar disponible ahí, tendrás que acudir presencialmente a informarte.
Coeficiente de incremento o tasa de revalorización: también dependerá de la ubicación en la que se encuentre el inmueble. Puedes consultarlo en tu ayuntamiento o en el Catastro.
Debes saber que cuantos más años tengas en propiedad el inmueble mayor serán los tipos impositivos y coeficientes, por tanto, la plusvalía será mayor. Además, esto es aplicable hasta un máximo de 20 años.
Finalmente, cuando tengas estos datos podrás aplicar esta fórmula para saber cuánto se paga de plusvalía al vender una casa:
Plusvalía = Coeficiente de Incremento x Nº Años x Valor Catastral x Tipo de Gravamen
Y recuerda que si vas a vender una casa, la mejor opción es hacerlo con el acompañamiento de un buen profesional que te guiará en todo este proceso.
Esperamos haberte aclarado qué impuestos se pagan al vender una casa y a cuánto ascienden esos pagos.